LA PROTECTION DE L'EMPRUNTEUR IMMOBILIER
La réglementation issue de la loi du 13 juillet 1979 (dite loi Scrivener) a pour but de protéger l'emprunteur non professionnel qui sollicite un prêt pour financer une opération immobilière relevant du secteur de l'habitation en :
- améliorant l'information des emprunteurs ;
- imposant à l'emprunteur un délai de réflexion avant de s'engager auprès de l'organisme bancaire ;
- liant le sort du contrat principal à celui du contrat de prêt.
Les opérations concernées :
La réglementation s'applique en principe à tous les prêts.
Le prêt doit être consenti en vue de financer l'achat ou des travaux portant sur un immeuble à usage d'habitation ou à usage mixte professionnel et d'habitation. Ex : acquisition d'un immeuble ; achat d'un terrain à bâtir, dépenses relatives à la construction, à la réparation, l'amélioration ou l'entretien de ces immeubles lorsque le montant des dépenses est supérieur à 21 500 €.
Les opérations exclues :
- Les prêts consentis aux personnes morales de droit public;
- Les prêts destinés à financer une activité professionnelle.
Les " prêteurs " concernés :
Toute personne qui consent des prêts de manière habituelle : banques et établissements financiers, promoteurs, caisses de prévoyance et de retraite, caisses d'allocations familiales...
Les emprunteurs concernés :
Les acquéreurs de logements, personnes physiques ou morales, hors du cadre d'une activité professionnelle.
L'offre préalable de prêt:
Etablie par écrit, elle doit être adressée gratuitement à l'emprunteur éventuel ainsi qu'aux cautions personnes physiques.
L'offre préalable doit contenir :
- l'identité des parties et des cautions le cas échéant ;
- la nature, l'objet et les modalités du prêt ;
- le montant du crédit susceptible d'être consenti, son taux effectif global ;
- les modalités de l'indexation éventuellement (ex : indice retenu) ;
- les assurances, les sûretés réelles (hypothèque) ou personnelles (cautions).
Le prêteur doit maintenir les conditions de l'offre pendant une durée minimale de 30 jours à compter de sa réception par l'emprunteur.
En cas d'emprunteurs multiples ou de cautions personnes physiques, le délai court à compter de la dernière date de réception de l'offre par ces personnes.
L'emprunteur et les cautions ne peuvent accepter l'offre préalable que 10 jours (délai de réflexion) au moins après réception de celle-ci.
Le contrat de prêt :
Le contrat de prêt est définitivement formé dès que l'offre de prêt a été régulièrement acceptée par l'emprunteur.
L'offre est réputée acceptée sous la condition résolutoire de la non conclusion, dans un délai de 4 mois à compter de son acceptation, du contrat pour lequel le prêt est demandé (achat du bien immobilier). Les parties peuvent cependant convenir d'un délai plus long.
Cela permet à l'emprunteur d'accomplir les diverses formalités préalables à la conclusion de l'opération immobilière envisagée.
Lorsque l'emprunteur a recours à plusieurs prêts pour financer une même opération, chaque prêt dont le montant est supérieur à 10 % du crédit total est conclu sous la condition suspensive de l'octroi de chacun des autres prêts.
Cela permet à un emprunteur, qui n'a pu rassembler la totalité de la somme dont il avait besoin pour réaliser son opération, de se délier des emprunts qu'il avait déjà conclus.
Les incidences du contrat de prêt sur le contrat de vente:
L'acte doit indiquer si le prix sera payé, directement ou indirectement, même en partie, avec ou sans l'aide d'un ou plusieurs prêts.
Lorsque l'acte indique que le prix sera payé sans l'aide de prêt, l'acquéreur doit indiquer dans l'acte une mention manuscrite selon laquelle il reconnaît avoir été informé que s'il recourt néanmoins à un prêt, il ne pourra se prévaloir des dispositions protectrices de la réglementation.
Lorsque l'acte indique que le prix doit être payé à l'aide d'un ou plusieurs prêts, le contrat principal (contrat de vente) est réputé conclu sous la condition suspensive de l'obtention du ou des prêts.
La durée de validité de cette condition suspensive ne peut être inférieure à un mois à compter de la date de la signature ou de l'enregistrement (ex : promesse unilatérale de vente) de l'acte.
La condition suspensive est réputée réalisée dès la présentation par un organisme de crédit d'une offre régulière correspondant aux caractéristiques du financement stipulées par l'emprunteur dans l'acte constatant l'opération immobilière.
La condition suspensive peut être réputée accomplie " lorsque c'est le débiteur, obligé sous cette condition, qui en a empêché l'accomplissement " (art. 1178 Code Civil).
Exemples : l'acquéreur :
- ne dépose pas le dossier de demande de prêt ;
- sollicite un prêt plus élevé que celui stipulé dans la promesse ;
- s'était obligé à solliciter un prêt auprès de plusieurs banques et ne s'est finalement adressé qu'à une seule.
En l'absence de stipulations contractuelles contraires, le bénéficiaire doit présenter au moins une demande d'emprunt conforme aux caractéristiques stipulées dans la promesse .
Si le prêt n'est pas obtenu dans le délai fixé au contrat, toute somme versée d'avance doit être intégralement remboursée à l'acquéreur.