LES SERVITUDES PRIVEES

Qu'est ce qu'une servitude privée ?

C'est une charge, c'est-à-dire une limitation du droit qu'un propriétaire a sur son bien immobilier (terrain nu ou bâti) au profit d'un bien immobilier appartenant à un autre propriétaire.

-Le bien immobilier est souvent appelé " fonds " ou " héritage " dans le Code civil.

Le fonds qui en profite est appelé " fonds dominant " car la servitude lui donne des droits sur un autre fonds.
Le fonds qui subit la servitude est appelé " fonds servant " car le propriétaire va subir une limitation de son droit de propriété.

 Quelles sont les caractéristiques d'une servitude privée ?

- La servitude est attachée au fonds :

La servitude étant attachée au fonds, elle se transmet avec celui-ci. Ex : En cas de vente d'un terrain frappé de servitude, l'acquéreur devra supporter cette dernière.

- La servitude est en principe perpétuelle :

La servitude dure aussi longtemps que le fonds.

Elle ne disparaît que si le bien auquel elle se rattache disparaît. Ex : une servitude de vue profitant à un bâtiment disparaît si ce dernier est démoli.
Cependant, rien n'interdit de créer une servitude pour une durée limitée. Ex : M. X autorise M. Y à traverser son jardin pou aller puiser de l'eau à sa source pendant 5 ans seulement.

- La servitude ne peut grever qu'un fonds privé :

La servitude frappe des biens immobiliers des personnes privées, mais non le domaine public des collectivités (Etat, communes...).
En revanche, le domaine "privé" de ces collectivités peut être grevé d'une servitude au profit d'une propriété privée. Ex : Si la prairie voisine de M. X fait partie du domaine privé de la commune, M. X pourra bénéficier d'un droit de passage sur cette prairie, en accord avec la commune ou de plein droit si le terrain de M. X est enclavé.

 La classification des servitudes :

- Les servitudes continues / discontinues :
Les servitudes continues s'exercent en permanence, sans que l'homme ait à intervenir.
Ex : une canalisation traverse le terrain voisin.
Les servitudes discontinues s'exercent par épisodes : ex : droit de puiser de l'eau à la source du voisin.

- Les servitudes apparentes / non apparentes :
Les servitudes apparentes supposent un ouvrage qu'on voit : ex : la servitude de vue par une fenêtre.
Une servitude est non apparente lorsqu' aucun ouvrage visible n'en révèle l'existence : ex :une servitude "non aedificandi".

 Combinaisons :  

- servitude continue et apparente : ex : droit de vue ;
- servitude continue mais non apparente : ex : interdiction de bâtir ;
- servitude discontinue et apparente : ex : droit de passage.

 Comment s'établissent les servitudes ?

- Par la loi : la servitude existe alors automatiquement, sans que les propriétaires aient à établir une convention ; ex : les distances à respecter pour les plantations.

- Par une convention entre les deux propriétaires ; ex : droit de passage pour améliorer un accès.

Par prescription trentenaire : Attention : on ne peut acquérir par prescription de 30 ans que les servitudes continues et apparentes ; ex : ouverture d'une fenêtre sur le fonds voisin sans respecter la distance légale : il y a création d'une servitude de vue si le voisin n'a rien dit pendant 30 ans.
La servitude doit être exercée de façon continue et non interrompue, publique et non équivoque et à titre de propriétaire.

 Les droits et obligations du propriétaire profitant de la servitude :

Le propriétaire profitant de la servitude peut faire tous les ouvrages nécessaires pour user, conformément à son titre, de la servitude ; ex : bénéficiaire d'un droit de passage, il peut empierrer celui-ci à ses frais.
Il ne doit cependant pas aggraver la servitude ; ex : il ne peut ni changer l'endroit du passage, ni l'élargir.

 Les droits et obligations du propriétaire subissant la servitude :

Le propriétaire subissant la servitude ne doit rien faire qui tende à en diminuer l'usage ou à le rendre plus incommode ; ex : il ne peut mettre une barrière sur le passage.

 Comment s'éteignent les servitudes ?

- Par l'accord des parties ; ex : renoncement du propriétaire du fonds dominant à la servitude.

- Par l'impossibilité d'en user ; ex : le droit d'aller puiser de l'eau dans le puits voisin s'éteint s'il est définitivement asséché.

- Par la réunion des deux fonds.

- Par le non usage pendant 30 ans s'il s'agit de servitudes conventionnelles.